История
Дом простоял пустым около года — банковская собственность после аукциона, термиты и старые коммуникации отпугнули обычных покупателей. Взяли на аукционе (Hubzu/Altisource) в Титусвилле, Флорида, ниже рынка — ~$127,000, профинансировано hardmoney-кредитом с холдбеком под ремонт единым займом. Собственный кэш на старте — ~$44,000.
Ремонт
Из 4-спальной планировки сделали 7 отдельных комнат под коливинг, с полной меблировкой. Заняло около 2 месяцев. Разбивка вложений (личный учёт, не путать с суммой кредита):
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Кондиционирование (HVAC) | ~$4,300 |
| Кухня (сантехника, техника, шкафы) | ~$8,700 |
| Меблировка под коливинг | ~$7,300 |
| Работа (labor) | ~$31,000 |
| Ремонт (материалы) | ~$32,000 |
| Holding cost | ~$9,000 |
| Канализация (см. «Урок» ниже) | ~$7,400 |
| Итого по личному учёту | ~$126,500 |
Хронология (по месяцам)
| Когда | Что происходило |
|---|---|
| Декабрь 2025 | Аукцион, покупка закрыта — $127,365 (HUD-1) |
| Январь – март 2026 (~2 месяца) | Ремонт: 4 спальни → 7, полная меблировка (изношенная канализация не выдержала нагрузки уже после запуска — см. «Урок») |
| Март 2026 | Оценка после ремонта — $296,000 |
| Март 2026 | Листинг на PadSplit, DSCR-рефинанс закрыт |
| Апрель 2026 | Дом полностью заселён (7/7 комнат) |
Фото до/после
ДО
ПОСЛЕ
Оценка и рефинанс
После ремонта оценка — ~$296,000. DSCR-рефинанс (rate-and-term) на ~$218,000 под 7.00%, 30 лет. Кэшаут на руки — около $32,000. Платёж по кредиту (PITI) — ≈$2,050/мес.
Сдача в коливинг
7 комнат, 2 полных санузла + 1 half bath. В течение первого-двух месяцев после запуска — 100% занятость (7 из 7 комнат).
Денежный поток (факт)
На стабилизированных месяцах чистый доход по площадке (после комиссии PadSplit) — ~$4,600–5,300/мес. После платежа по кредиту (PITI) на руках остаётся ≈$2,600–3,200/мес.
Ключевые инсайты
- HML-кредит на покупку и DSCR-рефинанс оказались почти на одну и ту же сумму (~$218,000) — совпадение по цифре, но это два разных займа с разными условиями, не пролонгация одного и того же.
- Разница между «купил дёшево» и «дёшево, потому что был скрытый риск» — старая коммуникация в доме, простоявшем без эксплуатации, тесты после ремонта могут не показать реальную нагрузку.
Урок
Старая канализация, простоявшая без эксплуатации около года, прошла все тесты после ремонта нормально — но не выдержала реальной нагрузки от 7 жильцов. Менять при ремонте превентивно, не полагаться на «прочистили — работает». Цена этого урока — ~$7,400.
Следующий кейсКупил дом за $10. Креативная сделкаЗабрал чужую ипотеку почти бесплатно, отремонтировал — сейчас ~$1,000/мес, и ещё ~$260,000 на выходе через пару лет.