История
Первый дом Андрея в США — нашёл сам, по спискам должников в pre-foreclosure, ещё со слабым английским. Продавец был готов уйти почти даром, лишь бы не терять дом за долги.
Схема сделки: продавцу заплатили символические $10, а ипотеку не переоформляли — приняли как есть, со ставкой 3.5% (в индустрии это называют subject-to: покупаешь дом «под чужой кредит», банк даже не узнаёт о смене владельца). Просрочку по этой ипотеке пришлось закрыть банку при сделке — около $77,000.
Продавец не съезжал ещё несколько месяцев после подписания контракта.
Хронология (по месяцам)
| Когда | Что происходило |
|---|---|
| Август 2025 | Closing через title company — subject-to, продавцу заплачено $10, банку закрыта просрочка ~$77,000 |
| Август – сентябрь 2025 | Ремонт и подготовка дома |
| Октябрь 2025 – февраль 2026 (~5 месяцев) | Поиск tenant-buyer |
| Январь 2026 | Договор аренды с правом выкупа подписан |
| Февраль 2026 | Депозит получен |
| Март 2026 | Tenant-buyer заезжает, стартует аренда и период опциона (2 года) |
Ремонт и value-add: веранда → спальня
Отремонтировали дом целиком, но самый эффективный по отдаче апгрейд — переделка части застеклённой веранды (sunroom) в полноценную четвёртую спальню. Раньше это была неотапливаемая пристройка без кондиционера.
| Вложено в конверсию (пол, кондиционер, утепление, окно, дверь) | ~$10,000 |
| Добавленная стоимость дома (по рыночной цене за кв. фут) | ~$46,000 |
| Отдача на вложенный доллар | ~4.5x |
Один из самых эффективных по $/кв.фут рычагов value-add, который встречался в портфеле — дешевле, чем полноценная пристройка, а площадь и статус «полноценная спальня» дом получает полностью.
Как продали: аренда с правом выкупа
Вместо обычной продажи выбрали аренду с правом выкупа (в индустрии — tenant-buyer/rent-to-own): заселили жильцов по договору аренды, с правом выкупить дом через 2 года по заранее зафиксированной цене — $497,000, примерно на $47,000 дороже текущей рыночной оценки дома (~$450,000). Аренда в счёт выкупной цены не идёт — это отдельное условие контракта.
Фото
ДО
ПОСЛЕ
Математика (на сегодня, сделка ещё не закрыта)
| Оплачено продавцу | $10 |
| Платёж банку по просрочке (reinstatement) при закрытии | ~$77,000 |
| Вложено в покупку + ремонт до стабилизации | ~$155,000 |
| Получено (депозит + аренда на сегодня) | ~$32,000 |
| Застряло собственных денег сейчас | ~$133,000 |
| Текущий денежный поток на застрявшие деньги | ≈9.5% годовых |
Доходность сейчас скромная, потому что основная прибыль ещё не реализована — она сидит в разнице между будущей ценой выкупа и остатком по ипотеке.
Настоящий апсайд — не в текущем потоке, а в выходе: когда через 1-2 года жильцы выкупят дом за $497,000, ипотека (принятая почти бесплатно, под 3.5%) будет погашена, а разница — ~$260,000 — уйдёт в прибыль.
Ключевые инсайты
- Доходность сейчас специально не приукрашена. ~9.5% годовых на застрявшие деньги — скромная цифра, реальный апсайд считается только на выходе из сделки, не в моменте.
- Rent credit — не обязательное условие rent-to-own. В этом контракте аренда не идёт в зачёт цены выкупа — вопреки расхожему представлению, что так работает всегда.
- Продажа по будущей цене — не разовая удача, а часть модели. Премия к текущему рынку (в этом кейсе ~10%) закладывается в цену опциона заранее, на срок действия договора.
Урок
Три сделки такого типа (subject-to/foreclosure) — и в каждой был крупный платёж по просрочке при закрытии. Это системная особенность канала, не случайность одной сделки. Title search за $50-60 — обязательный шаг: именно он вскрывает реальный размер долга перед закрытием, а не после.
Следующий кейсДом с банковского аукциона за $105,000Покупка на аукционе, полный ремонт, спор с оценщиком (+$30,000) и рефинанс с кэшаутом $26,802.