История
Банковский дом на аукционе в Титусвилле, Флорида — простоял пустым больше года. Термиты сожрали часть стен, чугунная канализация проржавела от простоя, крышу нужно было менять целиком — конкурентов на торгах почти не было.
Ставка на аукционе — $98,000. Аукционная площадка перезвонила: «Ставка маленькая, не могли бы поднять?» Согласились на $105,000 — при готовности идти до $130,000, ориентируясь на долг прошлого владельца перед банком в $140,000.
Три месяца ремонта: новая крыша, кондиционер, канализация — от старого дома по факту остались только стены, внутри построили новый дом. Один нюанс — не хватало электрощитков под актуальные строительные коды Флориды, вскрылось на инспекции, пришлось менять.
7 спален, 4 ванных (2 общих + 2 приватных). Объявление разместили — первая заявка пришла через пару часов. За первый же месяц брони почти все комнаты были заняты.
Хронология (по месяцам)
| Когда | Что происходило |
|---|---|
| Март 2026 | Аукцион, покупка закрыта за $105,000 |
| Март – июнь 2026 (~3 месяца) | Полный gut-ремонт: крыша, кондиционер, канализация, электрощитки |
| Июнь 2026 | Оценка после ремонта — $250,000, формальный спор (ROV) поднял её до $280,000 |
| Июнь – июль 2026 | Объявление на PadSplit, дом почти полностью заселён за первые недели |
| Июль 2026 | DSCR-рефинанс закрыт, кэшаут на руки |
Фото до/после
ДО
ПОСЛЕ
Математика
Покупка $105,000 (свой кэш на старте ~$43,000 + hardmoney ~$91,000 под 9.99%). Ремонт ~$102,000. Общие затраты по проекту — ~$147,000.
Разбивка ремонта:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Кондиционирование (HVAC) | ~$8,500 |
| Кухня (сантехника, техника, шкафы) | ~$8,200 |
| Работа (labor) | ~$39,000 |
| Ремонт (материалы) | ~$32,000 |
| Holding cost | ~$2,900 |
| Меблировка под коливинг | ~$11,000 |
| Итого ремонт | ~$102,000 |
Оценщик после ремонта дал $250,000. Через формальный спор с лендером (ROV — воспроизводимая методика: пересмотр condition-рейтинга + добавленный пропущенный сравнимый объект) оценку подняли до $280,000. Рефинанс 75% LTV, DSCR, ставка 7.75%: вернули $210,000, кэшаут на руки ~$27,000 (без ROV было бы около $4,000 — разница в живых деньгах от одного письма).
Консервативный расчёт денежного потока на 7 комнат:
| Статья | $/мес |
|---|---|
| Выручка (7 комнат) | $6,000 |
| Вакантность (10%) | −$600 |
| Комиссия платформы (8%) | −$432 |
| Управляющая компания (10%) | −$540 |
| PITI (ипотека + страховка + налоги) | −$2,200 |
| Клининг | −$150 |
| Фонд ремонта | −$300 |
| Коммуналка | −$300 |
| Чистыми на руки | ≈$1,500 |
При фактической загрузке 85% и текущих ставках по комнатам чистыми выходит ≈$2,300/мес — цифры выше умышленно консервативнее, для оценки худшего случая.
Ключевые инсайты
- Официальная оценка дома (4 спальни/4 ванных по документам) и операционная коливинг-конфигурация (7 сдаваемых комнат) — разные вещи. Часть спален — конверсия нежилых помещений под коливинг, лендер считает по документам, арендная модель — по факту сдаваемых комнат.
- В расчёте денежного потока комиссию управляющей компании 10% не убирают, даже если управляешь домом сам. Консервативный подход — так реальная маржа не выглядит завышенной на бумаге.
Уроки
- Оценку можно оспаривать — есть повторяемая методика (ROV), не разовая удача. +$30,000 к оценке при рефинансе 75% LTV = +$22,500 живыми деньгами на счёт.
- Электрощитки — менять сразу, если не проходят актуальные строительные коды. Вскрывается на инспекции, дешевле поправить на этапе ремонта, чем после.
- Не экономить на креплении крыши (hurricane straps). Дешёвая крыша без них — минус $1,000/год к страховке. Доплата ~$4,000 на этапе ремонта окупается страховкой примерно за 4 года.