Доходные дома в США

Видео

Видео скоро появится здесь. Ниже — полный текстовый разбор.

Мы купили этот заброшенный дом с аукциона за $105,000. Три месяца ремонта — крыша, стены, все коммуникации. Из убитого дома получился актив, который приносит $5,000/мес. Дальше — как устроен коливинг, кто арендатор, все цифры сделки, и в конце — как иностранные инвесторы получают двузначную доходность на такой недвижимости и платят 0% налога в США.

Что такое коливинг

Берём дом на 3-4 спальни и конвертируем его в дом с 7 комнатами. Эти 7 комнат сдаются отдельно. Комнаты с собственной ванной сдаются примерно за $1,000/мес (самый высокий спрос), комнаты с общей ванной — по $800/мес.

Даже по $800 за комнату — выручка с такого дома превышает $5,000/мес.

Кто арендатор

Синий воротничок без семьи, работающий профессионал с доходом $15-17/час. Таких людей в Америке — 40-60 миллионов, их ежемесячный доход меньше $3,000.

Самая дешёвая квартира-студия в районе — $1,300/мес, плюс депозит, плюс контракт на 12 месяцев (хотя эти люди часто работают сезонно, 6-8 месяцев), плюс кредит-чек, который проходит примерно половина. Аренда комнаты понедельно — на 30-40% дешевле студии, без депозита в $1,000 — отсюда очень быстрое бронирование.

Что это даёт владельцу

Сдавать дом одной семье — в среднем $2,000/мес дохода при $2,200/мес расходов (ипотека, налоги, страховка). Сдавать по комнатам — минимум $800/мес с комнаты, $1,000 с комнаты с ванной. Правило: платежи от арендаторов должны превышать платежи по ипотеке минимум в 2 раза.

Дом на 7 комнат по $800 — $5,600/мес. Минус расходы, ипотека, фонд ремонта, уборка, расходники — в консервативном случае чистыми остаётся $1,500/мес.

Одновременно работают 4 силы:

1. Денежный поток каждый месяц.
2. Часть ипотеки гасится арендатором — равноценно накоплению.
3. Налоговая льгота (ускоренная амортизация) — часть денежного потока не облагается налогом.
4. Недвижимость дорожает вместе с инфляцией.

Типовая разбивка P&L на дом с 7 комнатами:

Тур по дому

Кухня — общее пространство: кастрюли, вилки, ложки, много бытовой техники. Каждый шкафчик подписан цифрой — свой у каждого арендатора. В каждой комнате свой замок, у части комнат отдельный вход. Холодильник, телевизор, интернет, кресло, рабочий стол, большая кровать, вместительный шкаф — в одной из комнат раньше был гараж.

Когда зашли в дом первый раз — стены сожрали термиты, чугунная канализация проржавела (дом простоял пустым год), крышу пришлось менять полностью — не только покрытие, но и лаги. По факту внутри старых стен построили новый дом.

ФасадКухняГостинаяСпальня

ДО

ПОСЛЕ

Как купили дом на аукционе

Последняя ставка на торгах — $98,000. Долг бывшего владельца перед банком был $140,000, поэтому был готов идти до $130,000. Участников на аукционе было немного — ставка $98,000 выиграла.

Дальше звонок с аукционной площадки: ставка маленькая, банк не одобряет, не могли бы поднять? В голове держал $115,000-120,000, но согласился поднять всего до $105,000 — на том и сошлись. В итоге забрали дом примерно на $30,000 дешевле той цены, на которую был готов. Если бы переплатил эти $30,000 — вся математика проекта сразу поехала бы.

Дом стоил $105,000, ремонт — ещё $100,000. Оценка после ремонта — $250,000. Уже отремонтированные дома в этом районе стоят $250,000-300,000.

Рефинансирование

После ремонта — официальная оценка в банке. Вложено ~$100,000 в покупку и ~$100,000 в ремонт. Оценщик дал $250,000, банк обычно выдаёт 75% от такой оценки — часть вложенных денег осталась бы в доме.

Подготовили письмо с подтверждёнными сравнимыми продажами (комсы), которые доказывали, что дом стоит больше. В итоге получили оценку $280,000 — и смогли вытащить из дома все вложенные деньги обратно для следующего проекта.

Уроки ремонта

• Электрощитки — менять сразу. Не подошли под актуальные строительные коды Флориды, вскрылось на инспекции.
• Канализацию — менять сразу. На одном из прошлых проектов заселили дом за 2 недели, и как только 7 человек начали активно пользоваться канализацией каждый вечер — труба, простоявшая без нагрузки, полностью осыпалась. Пришлось вскрывать пол, копать снаружи — пермиты, жалобы жильцов, срочный дорогой ремонт.
• Не экономить на крыше. Дешёвая крыша без hurricane straps (металлических креплений, обязательных по флоридским страховым нормам) подняла страховку на $1,000/год — доплата $4,000 на этапе ремонта обошлась бы дешевле.

Как защищены деньги инвестора

У крупнейшего оператора коливинга в Нью-Йорке вакантность была 40% в ковид — и это оставалось прибыльным, потому что коливинг не уходит в ноль даже при половине пустых комнат. Для сравнения: в доме на одну семью один неплатящий арендатор сразу означает минус $2,000-2,500/мес.

Инвестор в этой структуре — кредитор, получает деньги вперёд всех остальных: банка, коммуналки, налогов, управляющего. Риск инвестора — по сути первые 3 месяца, пока дом покупается и ремонтируется.

Как выбираем дома

Ключевая цифра — сколько дом будет стоить после ремонта (ARV). Берём 75% от этой стоимости, вычитаем ремонт и остальные затраты — получаем предложение продавцу.

Чтобы делать 2 дома в месяц, нужно около 20 предложений. Чтобы сделать 20 предложений — просмотреть и просчитать порядка 50 домов, на каждый уходило ~4 часа рутины (комсы, налоги, скрытые платежи, пермиты, нарушения кодов). Сейчас на проверку дома уходит около 30 секунд плюс ~5 минут на анализ проданных домов в округе — за счёт собственной системы автоматизации.

Иностранным инвесторам: 0% налога

Владеть недвижимостью в другой стране напрямую — это не только денежный поток, но и обязательства: ремонт, разбирательства с неплатящими арендаторами, а где-то (например, в Турции) закон вообще на стороне арендатора.

Быть кредитором, а не собственником — снимает эти обязательства. В США есть закон Portfolio Interest Exemption: если даёшь деньги под фиксированную доходность, обеспеченную недвижимостью — платишь 0% налога с прибыли. В этой структуре можно получать двузначную доходность, обеспеченную залогом, и не платить налоги в США.